Правове регулювання діяльності ріелторів за законодавством Канади

З метою більш глибокого дослідження правових підходів до врегулювання  ринку послуг нерухомості, було досліджено особливості правового регулювання діяльності рієлторів та особливості посередницької діяльності, пов’язаної з наданням послуг з оренди нерухомості за законодавством Канади, застосовуючи метод порівняльно-правового аналізу на прикладі законодавства України.

Діяльність ріелторів у Канаді є ліцензованою та регулюється місцевими органами (інституціями) в кожній провінції окремо. У цьому випадку буде надано порівняльний аналіз на прикладі провінції Альберта в Канаді.

У провінції Альберта діє такий незалежний керуючий орган, як Рада з нерухомості Альберти (The Real Estate Council of Alberta – RECA, https://www.reca.ca/about-reca/), який ліцензує та регулює діяльність агентів з нерухомості, іпотечних брокерів, керуючих нерухомістю та кондомініумами з метою посилення захисту прав споживачів. Рада складається з чотирьох галузевих рад відповідно до сектору нерухомості:

-       Рада брокерів з житлової нерухомості;

-       Рада брокерів з комерційної нерухомості та її управління;

-       Рада брокерів з управління житловою нерухомістю;

-       Рада іпотечних брокерів.

Кожна галузева рада може встановлювати правила, що визначають умови, за яких особа може стати та залишатися діючим ліцензіатом в конкретному секторі нерухомості з огляду на мінімальні стандарти професійної поведінки та освіту.

Наразі RECA видає ліцензії у трьох основних галузях: брокерська діяльність у сфері нерухомості, іпотечна брокерська діяльність та управління кондомініумами.

Ліцензія на нерухомість може мати до чотирьох областей практики: житлова, комерційна, управління нерухомістю та сільська.

Існує також три класи ліцензій на нерухомість: помічник брокера, асоційований (молодший) брокер і брокер.

Різниця між двома класами ліцензій, як це визначено в Правилах Закону про нерухомість, полягає в ролі професіонала галузі в роботі брокерської компанії: наприклад, професіонали з класом ліцензії асоційованого іпотечного брокера лише зареєстровані та працюють у брокерській компанії, тоді як професіонали з класом ліцензії іпотечного брокера несуть пряму відповідальність за брокерську діяльність.

Ліцензії брокера та молодшого брокера у сфері нерухомості повинні мати всі чотири галузі практики і, як наслідок, ліцензуватися трьома різними галузевими радами RECA. Наявність дозволу в кількох областях ліцензії на нерухомість часто означає, що ви ліцензовані та підзвітні кільком галузям.

Наприклад, ліцензіати нерухомості, уповноважені керувати нерухомістю, можуть займатися управлінням житлової та комерційної нерухомістю, що дає їм ліцензію як мінімум від двох різних галузевих рад RECA, а якщо вони також можуть практикувати у сфері житлової нерухомості, вони матимуть ліцензію відповідно від третьої галузевої ради.

Для отримання ліцензії претендент має пройти спеціальний оплатний навчальний курс та скласти кваліфікаційний екзамен.

Термін дії ліцензії спливає 30 вересня кожного року незалежно від дати її видачі. Щоб зберегти ліцензію на наступний рік, ліцензіати мають її подовжити не пізніше 30 вересня поточного року та сплати обов’язковий збір за подовження ліцензії залежно від класу:

-       брокер з нерухомості/брокерські послуги – $1,200 CAD;

-       помічник з нерухомості/помічник брокера – $650 CAD;

-       іпотечний брокер/брокерські послуги – $925 CAD;

-       іпотечний партнер – $475 CAD;

-       брокер/брокер з керування кондомініумом – $925 CAD;

-       помічник керуючого кондомініумом/помічник брокера – $475 CAD.

За будь-яку реєстраційну дію, пов’язану з отриманням та використанням ліцензії, справляється плата. Після отримання ліцензії ліцензіат може практикувати самостійно або в складі брокерської компанії, але  відкрити свою власну брокерську компанію зможе не раніше 2 років досвіду роботи в галузі протягом останніх п’яти років.

Станом на 2023 рік Альберта нараховує близько 15 000 ліцензованих спеціалістів, які надають свої послуги на ринку нерухомості. У провінції також діє офіційний електронний Реєстр ліцензіатів (https://reports.myreca.ca/publicsearch.aspx), який містить розгорнуту інформацію щодо особи ріелтора, його репутації, строку дії ліцензії та її статусу, а також щодо дисциплінарних проступків ліцензіата.

Основним нормативним актом, що регулює діяльність ріелторів, є «Закон про нерухомість Альберти» (The Real Estate Act of Alberta), який почав діяти з 01 жовтня 2006 року.

Правила Закону про нерухомість (Правила) містять вимоги щодо діяльності ліцензіата, її видів, включаючи структуру ліцензування, стандарти професійної діяльності, які направлені в першу чергу на захист прав споживачів.

Основний Закон (Правила) про нерухомість передбачає обов’язкове страхування відповідальності брокерів незалежно від класу ліцензії та практики, а також регулює порядок притягнення брокерів до дисциплінарної відповідальності за порушення професійних стандартів.

Правила Закону про нерухомість вимагають від брокерських компаній зберігати копії всіх записів (бухгалтерську документацію, договори та будь-які інші документи із взаємодії з клієнтами, а також укладені клієнтом договори купівлі-продажу, ренту, іпотеки тощо) які містяться у фізичному приміщенні брокерської компанії в межах провінції Альберти, що забезпечує здатність RECA вимагати надання копій таких документів або їх оригіналів для розслідування дисциплінарних правопорушень.

За Правилами Закону про нерухомість брокерські компанії щороку мають звітувати реєстратору про діяльність свого трастового рахунку шляхом надання фінансового звіту, який складає бухгалтер у відповідній формі. Так, за неподання звітності у встановлений Законом строк до 31 березня 2023 р. на ліцензіата було накладено адміністративний штраф у розмірі $1500 CAD (Case Number:  014369,  Name on Licence: Tsz Kan Ng, Process: Section 39 & 83 of the Real Estate Act, July 31, 2023).

У Законі також окремо присвячено увагу стандартам діяльності іпотечних брокерів, одним із яких є заборона займатися будь-якою іншою практикою, окрім супроводження іпотечних кейсів.

Особливий фокус уваги Закону спрямований на питання конфлікту інтересів у професійній діяльності ріелтора. Так, останній зобов’язаний розкривати своїм клієнтам за першої практичної можливості будь-які його припущення щодо конфлікту інтересів, який може виникнути в процесі надання послуг клієнту або у відносинах з ним. Відповідно ліцензіат не має права надавати послуги клієнтові у випадку наявності конфлікту інтересів за винятком письмової згоди клієнта на отримання послуг за наявності такої обставини.

За порушення вказаних вимог ріелтор притягується до дисциплінарної відповідальності. Нарівні із цим існує достатньо підстав для відкриття дисциплінарних проваджень щодо порушень професійних стандартів ріелторами, а також видів дисциплінарних стягнень, таких як:

- попередження;

- догана;

- штраф;

- виховні заходи;

- вимога;

- призупинення або анулювання ліцензії;

- відкликання ліцензії;

- угода;

- наказ;

-відшкодування витрат, що виникають у зв'язку з дисциплінарним питанням.

Одним із випадків анулювання ліцензії можна відзначити кейс щодо іпотечного брокера Bhalinder Singh Dhaliwal (Case: 012459.001, Bhalinder Singh Dhaliwal, Licensee, in the matter of Section 43 of the Real Estate Act, June 26^th, 2023).

У жовтні 2021 року пан Далівал брав участь у шахрайській діяльності у зв'язку з наданням послуг, що суперечить розділу 42(b) Правил Закону про нерухомість. Пан Далівал створив підроблений лист із зобов'язаннями щодо іпотеки, який було надано його клієнтам.

За рішенням дисциплінарної комісії ліцензія пана Далівала була анульована на 12-місячний період із вимогою виконати всі вимоги до освіти, перш ніж мати можливість подати заявку на отримання нової ліцензії від RECA, якби він раніше не мав ліцензії, і проходження та складання всіх іспитів (http://tinyurl.com/y93z9vzy).

Інший не менш цікавий кейс розглядався щодо брокера, який, не маючи ліцензії щодо іпотечної брокерської діяльності, представляв інтереси клієнтів щодо отримання нерухомості у власність з укладенням іпотечної угоди (http://tinyurl.com/mwe3b3pz).

Пан Чаудхарі консультував споживачів із питань підготовлення документації, необхідної для укладення договору іпотеки. Отримавши цю документацію від клієнтів, пан Чаудхарі надав цю документацію кредитору для забезпечення іпотеки від імені споживачів і продовжив консультування клієнтів щодо придбання майна. Ця діяльність вимагала ліцензії на торгівлю нерухомістю як діяльність іпотечного брокера.

Пан Чаудхарі також сфальсифікував документи від імені клієнтів, надаючи кредитору хибну документацію про їх працевлаштування, у тому числі листи та квитанції про зарплату від їхньої власної компанії для того, щоб споживачі могли отримати іпотечний кредит. Споживачі сплатили збір за надання їм послуг паном Чаудхарі та придбали  об'єкт нерухомості.

Таким чином, іпотека була профінансована кредитором на підставі сфальсифікованої інформації, наданої паном Чаудхарі.

Останнього було притягнено до адміністративної відповідальності у вигляді $50,000 CAD (Case Number: 013920, Dreamland Homes - Azher Haleem Chaudhary, Process: Section 83 of the Real Estate Act, April 3, 2023).

З наведеного вбачається, що адміністративні заходи впливу для регулювання професійної діяльності ріелторів у Канаді достатньо агресивні та спонукають ліцензіатів не порушувати вимог Закону.

Правила Закону про нерухомість постійно доповнюються, корегуються по мірі необхідності та їх удосконалення є одним зі стратегічних напрямів у плані RECA на 2022 – 2025 рр. Цікавим є процес перегляду та  удосконалення Правил, який проходить у 3 етапи шляхом консультацій. На першому етапі Спеціальний Комітет Ради з перегляду Правил надсилає ліцензіатам та іншим ключовим зацікавленим групам запит щодо проблем, які вони бачать, і пропозицій з удосконалення. Після перегляду отриманих відгуків, на другому етапі, Комітет пропонує новий проект Правил ті просить всіх опитуваних надати свої пропозиції або зауваження повторно окремо по кожному  розділу, з таких як: 1) система ліцензування; 2) стандарти практики; 3) облік, звітність та інші правила.

Останнім третім етапом передбачено також звернення до ліцензіатів та інших ключових зацікавлених груп для отримання від них зворотного зв’язку з будь-яких питань щодо нового проекту Правил, після чого остаточне затвердження нових Правил здійснює Міністр (Minister of Service Alberta).

Таким чином, незважаючи на те, що відповідно до Закону про нерухомість Альберти (розділ 12) повноваження щодо створення, зміни та удосконалення Правил для різних секторів нерухомості надані відповідним радам, зміни до регуляторного акта вносяться з урахування думки зацікавлених ключових груп ринку нерухомості, що вказує на незалежний та неупереджений підхід у регулюванні галузі.

Таким чином, за результатами проведеного порівняльного аналізу правового регулювання договорів оренди житлових приміщень за законодавством України та Канади:

1) із практичного аспекту реалізації ліцензування ріелторської діяльності бачимо ефективність таких впроваджень у чинне законодавство, що може слугувати прикладом для аналогічних змін до законодавства України;

2) введення обов’язку страхування відповідальності брокерів і притягнення їх до дисциплінарної відповідальності за порушення професійних стандартів є одним з ефективних способів захисту прав споживачів, що зі свого боку підвищує довіру до самої професії та зменшує кількість шахрайських схем та ухилень від сплати податків.